Lembra-se da sua prestação do crédito à habitação ter passado para quase o dobro em apenas um ano? Pois bem, agora a Euribor já está a baixar lentamente e isso já se sente na prestação.
Neste momento a Euribor já está abaixo dos 3,5% e espera-se que desça até aos 3% ou menos até ao fim do ano. E em 2025, a expectativa é que fique entre os 2 e os 2,5%, que é considerado o valor normal da Euribor. É uma boa notícia, mas ainda sabe a pouco.
Há prestações que em Setembro já baixaram 40, 50, 80 euros ou mais, conforme os valores e os prazos. Mesmo assim, num crédito de 150 mil euros a 30 anos, ainda estamos a pagar mais 300 euros por mês do que há 3 anos.
É por isso que é importante passar a mensagem de que, mesmo com a prestação a descer, pode conseguir fazê-la descer ainda mais. Para isso, basta continuar a renegociar ou mudar de banco, sempre que encontrar melhor.
Já há spreads de 0,70%
Vai ter de pesquisar no mercado, consultando o máximo de bancos que conseguir, porque há bancos a fazer spread de 0,75 ou mesmo 0,70%. Claro que depois tem de verificar os produtos associados que terá de adquirir para atingir esse valor. Não há (normalmente) spreads “grátis”.
Conhecer estes números já deveria ser o suficiente para se levantar do sofá, ver que spread é que está a pagar neste momento e mandar um e-mail para o seu gestor de conta a perguntar se baixam o spread para 0,75, pelo menos. Se na altura da crise, conseguiu baixar o spread para 1%, aproveite novamente a concorrência para o baixar outra vez.
Taxa mista vale a pena?
Outra opção é mudar rapidamente para uma taxa mista a 2 anos. Nuno Rico, da DECO, aconselha a não fazer mais do que 2 anos, porque a 3 anos pode deixar de compensar se a Euribor continuar a descer.
Vamos a contas.
A média da Euribor a 12 meses em agosto foi de 3,16%. Como o melhor spread disponível é atualmente de 0,7. Isto dá um total de cerca de 3,9.
Se fixar a taxa agora a 3% (ou menos) durante 2 anos, mesmo que em 2026 a Euribor descesse para 2% e pagasse 2,7% com taxa variável durante o segundo ano, a média dos dois anos com taxa fixa claramente compensaria.
Numa breve pesquisa não exaustiva por alguns dos maiores bancos em Portugal, na semana em que gravámos esta reportagem, verificámos que em situações específicas consegue taxas fixas durante 2 e 3 anos entre os 3,60 e os 2,90.
No caso do BPI, não me forneceram a taxa mista para 2 anos, daí apresentar o valor (não comparável com os outros) de 3 anos.
Deve compreender que há muitas ofertas diferentes entre os vários bancos. Por exemplo, o Millennium BCP oferece spread zero durante 2 anos se fizer o contrato até outubro. A Caixa Geral de Depósitos, por exemplo, chega a fazer uma taxa fixa a 5 anos de 2,80% para clientes que preencham certas condições. Cada banco tem as suas estratégias de marketing e isso é perfeitamente legítimo. Aproveite o que for melhor para si, mas tenha a consciência de que estes valores mudam de um dia para o outro. E muito depende também das vendas associadas para atingir determinadas taxas. Temos de estar sempre muito atentos à soma de todas as despesas (TAEG e MTIC).
E a taxa fixa até ao fim?
Vejamos agora outra opção que também pode ser interessante e que é muito pouco falada: a taxa fixa até ao fim do contrato. A 30 anos, encontramos propostas entre os 4% e pelo menos uma já abaixo dos 3%.
Em alguns bancos estes valores podem ser ainda mais baixos para jovens, ou têm devoluções em cashback de até 2% do valor do crédito ou ofertas de milhares de euros em compras em certas lojas. Tenha também em atenção que às vezes o valor não é o que é anunciado em letras “gordas”. No caso da CGD, por exemplo, a taxa fixa é de 3,20, mas ainda tem de somar um spread que é visto caso a caso conforme o risco do cliente. A informação podia ser mais clara. Assim é difícil fazer comparações simples entre bancos.
Numa simulação pedida pela SIC ao Bankinter (que apresentou a taxa fixa a 30 anos mais baixa nesta semana) para um jovem com menos de 35 anos, de um crédito de 150 mil euros a 30 anos, com uma entrada de 20% e preenchendo todas as condições, a prestação fixa seria de 623,54 € até ao final do contrato. Por ser jovem, teria uma bonificação de 0,10, ou seja, ficaria em 2,89 e se fosse sócio da DECO ainda baixaria para 2,84. Sem nunca se preocupar com subidas e descidas.
Se alguém souber, entretanto, de algum banco que faça ainda mais baixo, diga. Vamos procurar e partilhar as melhores propostas no mercado e as respetivas condições.
Estes comparativos não devem ser vistos como referência absoluta. São incompletos e até eventualmente injustos para alguns dos bancos mencionados porque podem não ter a “melhor” proposta num determinado prazo, mas têm a melhor noutro prazo ou para algum tipo de clientes. O meu objetivo é que tome a iniciativa de ir ao mercado comparar com o máximo de bancos possível e usar os serviços dos intermediários de crédito (são gratuitos) para encontrar sempre a melhor opção para si. E não se esqueça de juntar à equação, o valor e condições do seguro de vida. É muito importante.
Como vê, o importante é fazer contas e definir o preço que está disposto a pagar para sentir a paz de saber sempre quanto vai pagar. Um valor próximo de 2,5% seria sempre de aproveitar, na opinião do economista Nuno Rico, da DECO.
As desvantagens da taxa fixa até ao fim do contrato é que se quiser mudar de banco, dificilmente vai conseguir e sempre que amortizar, a multa é de 2% em vez de 0,5% da taxa variável.
O importante é fixar que para além da baixa da prestação da Euribor, ainda pode baixar mais essa prestação por:
- Renegociar (outra vez) o spread
- Mudar para taxa mista de 2 anos
- Mudar para taxa fixa até ao final do contrato
A bola está do seu lado. Não é o banco que irá ter consigo para lhe baixar a prestação.
Pode ver ou rever a reportagem em vídeo AQUI: