Comprar casa pode mesmo ficar mais difícil para muitas famílias portuguesas. O governador do Banco de Portugal (BdP), Álvaro Santos Pereira, anunciou esta quarta-feira que vão ser propostas regras mais apertadas para a concessão de crédito.
Nas últimas semanas, várias notícias já davam conta de que o BdP se estaria a preparar para alterar as regras do crédito à habitação, nomeadamente com uma redução da taxa de esforço máxima para os 45%.
Esta quarta-feira, na apresentação do Relatório de Estabilidade Financeira, em Lisboa, o governador confirmou as informações que circulavam nas últimas semanas: o BdP vai mesmo propor a diminuição da taxa de esforço dos atuais 50% para 45% nos empréstimos bancários.
Porque quer o BdP apertar as regras?
O objetivo é evitar riscos excessivos para as famílias e para os próprios bancos, uma preocupação que o regulador tem vindo a demonstrar já há vários meses.
Nesse contexto, a garantia pública para os jovens comprarem casa tem sido apontada como um dos fatores que mais tem feito subir o risco associado aos créditos.
Atualmente, os bancos podem emprestar dinheiro mediante a condição de que as famílias não gastem mais de 50% do seu rendimento líquido mensal com créditos, mas o BdP quer baixar o limite para 45% para prevenir o endividamento excessivo ou situações de incumprimento.
Apesar do endurecimento das regras, o governador admitiu que o BdP está disponível para “equacionar eventuais alterações” específicas para os jovens compradores, embora não tenha adiantado nada de concreto.
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Para perceber melhor o impacto destas possíveis mudanças do BdP na compra de casa, incluindo exemplos práticos de quanto pode perder em financiamento com a nova taxa de esforço, pode ouvir este episódio podcast.
O que é a taxa de esforço no crédito à habitação?
A taxa de esforço é a percentagem do rendimento mensal que é usada para pagar dívidas. Inclui:
- Crédito à habitação;
- Crédito automóvel;
- Créditos pessoais;
- Cartões de crédito;
Por exemplo, um casal com rendimento líquido de dois mil euros por mês, atualmente, pode ter prestações até cerca de mil euros. Contudo, com a nova regra, o limite passará para 900 euros.
Pode parecer uma diferença pequena, mas na prática pode representar menos dezenas de milhares de euros de financiamento aprovado ou até a impossibilidade de ter crédito aprovado para comprar casa.
O que mais pode mudar no crédito habitação?
Além da redução da taxa de esforço máxima, o BdP pretende:
- Reduzir as exceções que os bancos podem usar;
- Alterar limites de maturidade dos empréstimos;
- Tornar as recomendações do regulador obrigatórias e vinculativas.
No que diz respeito à maturidade dos empréstimos que, no fundo, é o prazo máximo que podem ter, os limites atuais são de 40 anos para quem tenha até 30 anos de idade, de 37 anos para quem tenha entre 30 e 35 anos e, a partir dos 35 anos para a frente, o prazo máximo é de 35 anos.
Contudo, o BdP propõe que a maturidade máxima passe a ser de 40 anos para quem tenha até 35 anos de idade e, dessa idade para a frente, mantêm-se os 35 anos de prazo máximo.
Muitas destas regras funcionam, atualmente, apenas como recomendações, mas o regulador quer passar a ter instrumentos mais fortes que obriguem os bancos a cumprir os limites.
No entender do governador do BdP, “está na hora de as regras macroprudenciais serem vinculativas”, à semelhança do que já acontece em vários países europeus, disse na apresentação do relatório.
O que muda na prática para quem quer comprar casa?
Se esta proposta avançar, as consequências podem ser muito relevantes:
- Algumas famílias deixarão de conseguir crédito;
- Outras terão de comprar casas mais baratas;
- Será necessário ter rendimentos mais elevados para obter o mesmo empréstimo;
- Quem já tem outros créditos poderá ser particularmente penalizado;
Neste sentido, um ponto importante a ter em conta é que os bancos não olham apenas para a prestação atual quando fazem contas à capacidade das famílias para pagar um crédito.
As instituições fazem testes de stress, simulam potenciais subidas da Euribor e, com base nisso, calculam se o cliente continuaria a conseguir pagar a prestação caso a situação se alterasse.
É possível aumentar as hipóteses de aprovação?
Ainda que as alterações ainda estejam a ser discutidas, há algumas medidas que as famílias podem aplicar com antecedência para aumentar as hipóteses de aprovação de crédito, nomeadamente:
- Amortizar créditos pessoais ou automóvel antes de pedir crédito à habitação;
- Reduzir limites de cartões de crédito que não usa;
- Evitar compras a prestações nos meses anteriores ao pedido;
- Aumentar o montante da entrada inicial;
- Criar um fundo de emergência;
- Simular crédito em vários bancos e com vários intermediários de crédito;
As decisões dos bancos vão além do valor da prestação ou das taxas de juro. A taxa de esforço é, provavelmente, o fator que mais influencia a decisão. Por vezes, uma diferença que pode parecer irrelevante é o suficiente para definir se o cliente consegue ou não o crédito.