[Introdução - Pedro Andersson]
Olá! Sou o Pedro Andersson, jornalista especializado em finanças pessoais. Aproveito as minhas viagens de carro para falar consigo sobre dinheiro. Neste episódio quero falar-lhe sobre uma mudança muito importante nas regras do crédito à habitação. Chamam-se medidas macroprudenciais, este é o nome pomposo, mas são as regras do Banco de Portugal para as pessoas acederem ao crédito à habitação.
Qual é a grande novidade? Estamos a chegar a meio do ano e o Banco de Portugal decidiu apertar as regras para quem quer pedir um crédito à habitação. Neste momento, ou até este momento, o máximo que se podia pedir correspondia a 50% dos nossos rendimentos. Ou seja, uma taxa de esforço de 50%.
O que é que isto quer dizer? Quer dizer que os bancos analisam o seu pedido, veem quanto é que está a pedir, analisam as suas contas e a soma de todos os créditos que já tem, mais este que agora está a pedir, não pode ultrapassar metade daquilo que são os vossos rendimentos.
Deixem-me só dar-vos aqui dois conceitos muito importantes, que são duas pequenas pérolas de literacia financeira. Leve isto com ligeireza. Não é nenhuma aula, nem é para decorar. É só para perceber que, quando pedimos um crédito à habitação, isto pode ser importante para si, para os seus filhos ou para os seus netos.
Quando nós chegamos ao banco para pedir um crédito, convém já sabermos isto e percebermos em que pé estamos: se vamos à vontade ou se estamos ali no fio da navalha e, se calhar, vamos ter piores condições porque não nos preparámos antes.
Há dois conceitos importantes no crédito à habitação. Não ligue às siglas, é só para perceber. São o LTV e o DSTI. O LTV significa Loan to Value. Basicamente, mede o risco do imóvel: quanto é que está a pedir em relação ao valor da casa?
A fórmula é simples: quanto é que está a pedir dividido pelo valor do imóvel, vezes 100. Aqui, o valor do imóvel pode ser visto de duas maneiras: ou o valor da compra, ou a avaliação do banco. Será sempre considerado o menor dos dois.
Por exemplo: a casa custa 200 mil euros. Tem 20 mil euros para dar de entrada e pede 180 mil euros ao banco. Portanto, 180 mil euros a dividir por 200 mil euros, vezes 100, dá 90. Ou seja, 90%. O banco vai financiar 90% do valor da casa. Esse é o LTV.
Quanto menor for este LTV, menor será o risco para o banco, mais probabilidades tem de o crédito ser aprovado e menor será o spread que vai conseguir.
Porque quanto maior for o risco, por exemplo ao emprestar 100% - à exceção do caso dos jovens até aos 35 anos -, obviamente o risco é maior para o banco, porque há mais dinheiro em dívida e, se não conseguir pagar, o banco perde mais dinheiro.
Portanto, até agora, normalmente, e novamente com a exceção dos tais jovens, que é uma medida temporária, os bancos emprestam até 90% do valor do imóvel.
Agora, falando do DSTI, que significa Debt Service to Income e que é a chamada taxa de esforço. Ou seja, quanto do salário fica comprometido com créditos.
Como é que os bancos fazem esta conta? Somam todas as prestações mensais de crédito que tem: a prestação da casa que vai ter, teoricamente, o crédito automóvel, créditos pessoais, cartões de crédito que estejam em pagamento. Somam tudo, dividem pelo rendimento mensal líquido do casal ou da pessoa, e multiplicam por 100.
Vamos a um exemplo: um casal ganha, no conjunto, 2.500 euros líquidos por mês. A prestação da casa ficaria em 800 euros, o crédito automóvel em 200 euros e um cartão de crédito ou crédito pessoal em mais 100 euros. Portanto, tem um total de 1.100 euros.
O DSTI, ou taxa de esforço, seria 1.100 euros a dividir por 2.500 euros, vezes 100. Dá 44. Ou seja, 44% do rendimento mensal está comprometido com dívidas. E a pessoa, ou essa família, vai ter de viver com o resto.
A recomendação até agora do Banco de Portugal é que a taxa de esforço fique, em regra, abaixo dos 50% ou, no máximo, nos 50%.
Para orientarmos a nossa vida e para ensinarmos os nossos filhos, é importante dizer que, no mundo ideal, no mundo dos sonhos, os nossos créditos (ou o crédito à habitação e a soma de todos os outros créditos) deveriam estar nos 35%. Só 35% daquilo que ganhamos deveria ir para créditos.
Isto é extremamente difícil. Entre 35% e 45% é aceitável. Acima de 50% já é complicado, quer para o banco aceitar, quer para a nossa vida.
Depois, os bancos, sobre este valor, ainda fazem aquilo a que chamamos testes de stress. Ou seja, sobre a prestação provável do crédito à habitação, têm de simular uma subida da Euribor de 1,5 pontos percentuais e ver se, com esses valores, as famílias conseguiriam continuar a pagar a prestação ao banco.
Então, qual é a novidade que já veio em todos os jornais e que também já confirmei junto do Banco de Portugal? É que esta indicação de que o máximo é 50% vai baixar para 45%.
O valor ainda não está absolutamente definido, mas estaremos a apontar para esse valor, pelo menos de acordo também com toda a informação que tem surgido na comunicação social.
O Banco de Portugal ainda está a falar com os bancos. Dentro de algumas semanas será divulgada a decisão oficial do Banco de Portugal. Depois ainda haverá, muito provavelmente, um período de transição, porque há muitos processos a decorrer neste momento.
O que é que eu quero dizer com isto? Que, provavelmente, depois do verão, até ao fim do ano ou, atrasando muito, a partir do início de 2027, as regras vão ser muito mais duras.
Haverá muitas famílias que agora poderão ainda conseguir o crédito à habitação e que, assim que isto entrar em vigor a sério, já não vão conseguir que o banco aprove esse crédito para comprar casa.
Agora, o problema aqui não é o banco deixar de emprestar ou o banco passar a emprestar menos. É preciso todos nós compreendermos o que está na origem desta decisão. É que, durante muitos anos, e nós estamos a ter essa experiência, muitas pessoas compraram casas e estão a comprar casas no limite absoluto da sua capacidade financeira.
Esta medida do Banco de Portugal é para obrigar a mudar a nossa atitude. Infelizmente, não obriga a mudar os nossos rendimentos para cima.
A longo prazo, a medida até pode ser saudável. O problema é que isto vai impedir muitas pessoas de conseguirem atingir o seu sonho de ter casa própria.
Qual é o problema em Portugal? É que nós, muitas vezes, não fazemos as contas antes de procurar casa. Fazemos ao contrário: escolhemos a casa primeiro, apaixonamo-nos pela casa, achamos que tem de ser aquela casa, e só depois percebemos quanto podemos pedir.
Isto é um erro clássico. Portanto, qual deve ser o procedimento certo para não nos endividarmos e para não nos pormos em perigo?
Primeiro, é fazer esta conta simples: quanto é 45% do rendimento que entra cá em casa? Essa será a prestação confortável máxima. Depois, perceber quanto dinheiro temos de facto e quanto dinheiro nos sobra todos os meses depois de todas as prestações.
A pergunta certa não é: “Quanto é que o banco me empresta?”. A pergunta certa é: “Quanto é que eu quero ficar a dever durante 30, 35 ou 40 anos?”. São perguntas completamente diferentes.
Talvez o conselho mais importante seja não usar o limite máximo que estas novas regras permitem, ou mesmo aquele que é permitido atualmente.
Mesmo no caso dos jovens, o facto de o Governo dar a garantia para poderem pedir emprestados 100%, no mundo ideal, não significa que devam utilizá-la totalmente. O facto de o banco aprovar 300 mil euros não quer dizer que deva pedir 300 mil euros. Porque o banco está a avaliar o risco bancário para ele, não está a avaliar a sua qualidade de vida.
Para os bancos a preocupação não é saber se você depois tem comida para pôr na mesa ou não. O que querem saber é: esta pessoa vai conseguir pagar esta prestação ou não?
Depois, se vai ao cinema ou não, se tem férias ou não, onde vai buscar o resto do dinheiro, isso não é com o banco, é consigo.
Portanto, uma família pode tecnicamente suportar uma taxa de esforço de 45% ou 50%, mas, durante 40 anos, viver permanentemente aflita, não conseguir poupar, adiar coisas importantes e depender do cartão de crédito ao primeiro imprevisto.
Apontem sempre para este valor: 35%, 40% no máximo dos vossos rendimentos. Isso seria o ideal. Seja como for, mesmo que queiram arriscar, ficam a saber que os 50% de taxa de esforço vão passar para 45%.
Qual é a grande mensagem que eu queria passar? Quem estiver a pensar comprar casa deve ter atenção a este detalhe: se tem crédito automóvel, acabe com esse crédito antes de pedir o crédito à habitação.
Amortizar, amortizar, amortizar. Porque, se vai pedir o crédito à habitação tendo já crédito automóvel, crédito pessoal ou cartões de crédito em pagamento, isso vai dificultar imenso a sua taxa de esforço e pode impedir que consiga o crédito que quer para a tal casa dos seus sonhos. Isto é muito, muito importante.
Depois, outra coisa: jovens que, por causa dos 100% ou por outras razões, estejam a pensar comprar casa, tentem poupar ao máximo. Se ainda estiverem em casa dos vossos pais, tentem conseguir ter 10% de entrada, por exemplo 20 mil ou 30 mil euros.
Jovens que ganham bem e estão em casa dos pais conseguem, em três, quatro ou cinco anos, atingir esse valor, se tiverem cabeça. É uma questão de ter um objetivo e fazer opções. Não vão poder gastar em tudo o que lhes apetecer, isso é óbvio.
Estou aqui a dar indicações sobre decisões estratégicas importantes. E isto porquê? Porque, tal como vos acabei de dizer, ter mais entrada própria vai passar a ser decisivo. Pode ser a diferença entre terem o crédito ou não terem, por causa desta descida de 50% para 45% da taxa máxima de esforço. Portanto, atenção a estes detalhes.
Criem também um bom fundo de emergência quando se meterem num crédito à habitação. Há sempre aquele erro estratégico que é usar tudo o que têm logo no início da compra de casa para mobilar, fazer obras, mudar a cozinha ou outra coisa qualquer, e depois ficam sem fundo de emergência.
Tentem manter o fundo de emergência em qualquer circunstância da vossa vida. Remodelar uma casa de banho ou uma cozinha não é uma emergência.
Ter o fundo de emergência, como já sabem se seguem o Contas-Poupança, é absolutamente fundamental para situações como, por exemplo, uma subida desmesurada da Euribor. Assim, não põem em risco o pagamento da prestação, porque têm ali quatro, cinco ou seis mil euros disponíveis para pagar essa diferença ao banco sem prejudicar a vossa vida financeira.
Depois, queria também chamar a vossa atenção para um detalhe muito importante: a prestação total da casa. Podemos chamar-lhe PTC. Nós só pensamos na prestação ao banco. Mas é um erro absoluto pensar só na prestação como sendo a despesa da casa.
Tem de pensar na PTC, a Prestação Total da Casa. Porquê? Porque, ao comprar uma casa, vai pagar a prestação, sim, mas também vai pagar IMI, seguro de vida, seguro multirriscos, condomínio, futuras manutenções da casa, futuras obras grandes, pintar a fachada, manutenção do telhado e uma série de outras coisas que vão surgir, ou muito rapidamente ou mais à frente.
Aquela prestação que achava que era de 800 ou 900 euros por mês, muito facilmente pode passar a ser uma prestação invisível de 1.100 ou 1.200 euros por mês.
Isto acontece muitas vezes e as pessoas não fazem estas contas. Portanto, eu sugeria que cada um de vocês que está a ouvir este episódio e que tem um crédito à habitação faça as contas à sua PTC.
Ou seja: quanto é que a minha casa custa na realidade, não na teoria? Na realidade, por ano, somando todas as despesas mensais e anuais e dividindo por 12, qual é a minha PTC?
Só isto vai ser assustador. Mas é assustador no bom sentido, porque nos traz para a realidade. Assim, já sabemos que, afinal, o nosso orçamento mensal está a ser calculado muito abaixo daquilo que deveria ser, o que nos permite corrigir o tiro e passar a viver com mais calma, reduzindo despesas do outro lado ou aumentando, obviamente, as nossas receitas.
Sobre técnicas para negociar o crédito à habitação da melhor maneira possível logo desde o princípio, tem episódios sobre isso mais atrás. Pesquise no motor de busca aqui do podcast e vai encontrar esses episódios.
Mas este episódio serve sobretudo para vos dar esta novidade: uma má notícia para quem está à procura de casa e tem pouco património, mas uma boa notícia porque vai evitar que algumas famílias se endividem e desgracem a sua vida financeira, assumindo créditos que não deviam assumir.
Ou, então, deviam comprar uma casa mais barata, mais longe, com menores condições, com menos assoalhadas, até atingirem uma vida financeira que lhes permita depois subir de patamar, em vez de quererem tudo logo o mais cedo possível.
Deixo-vos com isto para pensar. Reavaliem a vossa situação e deem bons conselhos a quem está neste processo de compra de casa.
Quem quiser arriscar na mesma deve aproveitar estes três ou quatro meses daqui para a frente. Estou a gravar este episódio em maio de 2026 e, portanto, estes meses que agora têm são a janela de oportunidade para aproveitar ainda o máximo dos 50%.
Mas atenção a tudo isto que vos disse anteriormente. Sim, a casa é importante, mas liquidez e margem financeira também são importantes para termos segurança e uma vida equilibrada. Estamos a falar de 40 anos. Quarenta anos.
Não se esqueçam de que há muitas famílias que são ricas em tijolos, cimento e telhas, mas são muito pobres quando falamos de ter dinheiro para viver. Temos de ter aqui uma posição equilibrada.
Muito obrigado pela vossa companhia em mais este episódio do podcast. É um prazer saber que vocês estão desse lado.
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Este episódio contou com sonoplastia de Filipe Cruz (Instagram:@filipe.cruz470)
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O Banco de Portugal poderá apertar as regras do crédito à habitação e uma pequena alteração na taxa de esforço pode significar menos 30 mil, 40 mil ou até 50 mil euros de financiamento disponível.
Vale a pena comprar já? Deve liquidar o crédito automóvel antes de pedir habitação? Faz sentido usar o valor máximo aprovado pelo banco? E como saber se está prestes a comprar uma casa acima das suas possibilidades sem se aperceber?
Partilho exemplos reais, contas simples e vários erros que muitas famílias continuam a cometer quando compram casa — erros que ficaram expostos com a subida da Euribor e que podem voltar a criar problemas nos próximos anos.
Se está a pensar comprar casa, trocar de habitação ou renegociar o crédito, este episódio pode ajudar a evitar decisões financeiras que lhe podem pesar durante décadas na carteira.
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