O Governo aprovou um novo conjunto de medidas para a habitação que muda várias regras fiscais relacionadas com imóveis. Algumas destas alterações podem ter um impacto muito relevante nas finanças de milhares de famílias portuguesas.
A medida mais importante permite agora evitar o pagamento de mais-valias na venda de imóveis se o dinheiro for reinvestido em casas destinadas ao arrendamento. Além disso, há novas vantagens fiscais para senhorios e um aumento das deduções das rendas para os inquilinos.
Pode ver a reportagem em vídeo do Contas-poupança aqui:
Já pode evitar pagar mais-valias ao comprar casas para arrendar
Até agora, a regra era relativamente simples: quando vendia uma casa com lucro, pagava imposto sobre as mais-valias, exceto se reinvestisse o valor numa nova habitação própria e permanente.
Na prática, quem vendia uma casa de férias, uma segunda habitação ou um imóvel herdado acabava quase sempre por pagar imposto.
Com o novo pacote habitação, isso muda.
A partir de agora, passa a ser possível evitar o pagamento das mais-valias se usar o dinheiro da venda para comprar imóveis destinados ao arrendamento habitacional.
Isto pode representar poupanças enormes.
Imagine um caso simples:
- Comprou uma casa por 100 mil euros
- Vende-a agora por 300 mil euros
- Teve uma mais-valia de 200 mil euros
Dependendo do rendimento e da taxa de IRS, o imposto a pagar podia facilmente ultrapassar os 40 mil ou 50 mil euros.
Com esta nova regra, esse imposto pode deixar de existir — total ou parcialmente.
Atenção: tem de reinvestir o valor da venda e não apenas o lucro
Este é um dos detalhes mais importantes e que muitas pessoas podem interpretar mal. O reinvestimento não é apenas sobre a mais-valia.
Tem de reinvestir praticamente o valor total da venda, descontando apenas:
- o eventual crédito à habitação ainda em dívida;
- e algumas despesas elegíveis associadas à compra e venda.
Por exemplo:
- vende uma casa por 300 mil euros;
- ainda devia 50 mil euros ao banco.
Nesse caso, terá de reinvestir cerca de 250 mil euros.
Se reinvestir apenas parte do valor, a isenção será proporcional.
Ou seja:
- a parte reinvestida pode ficar isenta;
- a parte não reinvestida continua sujeita a imposto.
Pode comprar várias casas
Outro detalhe importante é que o reinvestimento não tem de ser feito apenas num imóvel. Pode dividir o valor por vários imóveis destinados ao arrendamento.
Por exemplo:
- comprar dois apartamentos mais pequenos;
- ou um apartamento e uma moradia;
- desde que cumpram as regras do programa (ver abaixo).
Isto pode abrir oportunidades interessantes para famílias que pretendam criar património imobiliário para rendimento futuro.
Pode arrendar a filhos ou familiares?
Esta é uma das dúvidas mais importantes.
A lei permite o arrendamento a familiares, incluindo filhos, desde que exista um verdadeiro contrato de arrendamento, devidamente registado nas Finanças e com cumprimento das restantes regras legais.
Ou seja:
- o contrato tem de existir;
- a renda tem de ser real;
- o imóvel tem de estar efetivamente arrendado;
- e as rendas devem respeitar os limites previstos.
Fazer contratos fictícios apenas para obter benefícios fiscais pode ser considerado abuso fiscal.
Quais são as condições para beneficiar da isenção?
Há várias regras que têm de ser cumpridas ao mesmo tempo.
1. O imóvel tem de ficar em Portugal
A casa comprada para arrendamento tem de estar situada em território nacional.
2. Há um limite máximo para a renda
A renda não pode ultrapassar 2,5 salários mínimos nacionais.
Com o salário mínimo de 2026, isso corresponde a cerca de 2.300 euros mensais.
3. O imóvel tem de ser arrendado rapidamente
O arrendamento deve começar:
- nos primeiros 6 meses após a compra;
- ou após a realização da mais-valia (realização da venda).
4. Tem de manter o imóvel durante 5 anos
O imóvel tem de permanecer afeto ao arrendamento durante pelo menos cinco anos.
5. O imóvel deve estar arrendado pelo menos 36 meses
Os 36 meses podem ser:
- seguidos;
- ou interpolados.
Mas o imóvel não pode ficar “parado” demasiado tempo sem arrendamento.
O que acontece se não cumprir as regras?
Se incumprir uma das condições:
- perde o benefício fiscal;
- terá de pagar as mais-valias;
- e ainda juros compensatórios às Finanças (4%).
Por isso, antes de avançar, deve fazer as contas cuidadosamente.
Esta medida aplica-se desde janeiro de 2026
Outro detalhe importante é que esta regra produz efeitos retroativos a 1 de janeiro de 2026. Em princípio, aplica-se até ao final de 2029.
Quem vendeu imóveis já este ano pode ainda beneficiar da nova lei (dois anos para trás e 3 anos para a frente após 2029).
No entanto, como existem detalhes técnicos e interpretações fiscais ainda por clarificar, quem tiver operações feitas em 2025 ou situações mais complexas deve consultar um contabilista certificado ou especialista em fiscalidade.
Senhorios passam a pagar apenas 10% de IRS
Outra mudança importante diz respeito ao IRS dos senhorios. Até agora, a taxa reduzida de 10% aplicava-se sobretudo a contratos de arrendamento de longa duração. Com a nova lei, a taxa de 10% passa a aplicar-se de forma muito mais alargada.
Na prática:
- basta que a renda respeite o limite máximo previsto;
- e que o imóvel cumpra as condições do programa.
Isto pode representar uma redução muito significativa do imposto pago pelos senhorios.
Para muitos proprietários, a diferença entre pagar:
- 25% de IRS autónomo;
- ou apenas 10%: pode representar milhares de euros de diferença por ano.
Inquilinos vão poder deduzir mais rendas no IRS
Também há boas notícias para quem vive em casa arrendada.
A dedução máxima das rendas no IRS sobe:
- para 900 euros em 2026;
- e para 1.000 euros em 2027.
Na prática, quem paga cerca de 500 euros de renda por mês já consegue atingir facilmente o limite máximo de dedução.
Atenção: o contrato tem de estar registado
Esta é uma das situações mais importantes para os inquilinos.
Sem contrato registado nas Finanças:
- não há dedução no IRS;
- e perde automaticamente este benefício.
Por isso, deve confirmar:
- se o contrato está declarado;
- se recebe recibos eletrónicos;
- e se as rendas aparecem no e-Fatura e no Portal das Finanças.
Não se esqueça de fazer todas as contas
Mesmo quando existe isenção de mais-valias, continua a existir imposto de selo, IMT e outros custos associados à compra dos imóveis para arrendamento.
Além disso deve contabilizar:
- obras;
- condomínio;
- seguros;
- IMI;
- períodos sem inquilinos;
podem alterar completamente a rentabilidade do investimento.
Ou seja: evitar mais-valias não significa automaticamente que o negócio seja financeiramente vantajoso.
Vale a pena aproveitar estas medidas?
Depende do seu caso. Para algumas famílias, esta nova lei pode ser uma oportunidade única para:
- reorganizar património;
- vender imóveis antigos;
- evitar impostos muito elevados;
- e criar rendimento futuro através do arrendamento.
Mas é uma decisão que exige contas rigorosas. Em muitos casos, o valor do imposto poupado pode justificar completamente a operação. Noutros casos, pode não compensar o risco e o esforço de manter imóveis arrendados durante vários anos. O mais importante é perceber que as regras mudaram — e que quem desconhecer estas novidades pode acabar por pagar impostos desnecessariamente.