As mudanças
IVA a 6% na construção de habitação:
- Para venda até 648.000 € por casa.
- Para arrendamento (construção e reabilitação) com rendas até 2.300 €.
- Vigora até 2029.
Nova tipologia de renda: renda moderada entre 400 € e 2.300 €, sem limites municipais.
Famílias inquilinas: dedução de 15% das rendas no IRS, com teto de 900 € em 2026 e 1.000 € em 2027.
Proprietários: IRS baixa de 25% para 10% sobre rendas de contratos de renda moderada.
Compra por não-residentes: IMT agravado (exclui emigrantes).
Medidas de habitação: o essencial
O que muda no IVA
O Governo baixa o IVA para 6% na construção de habitação para venda até 648 mil euros e na construção e reabilitação destinada a arrendamento com rendas até 2.300 euros. O regime está previsto até 2029 e pretende acelerar a oferta, sobretudo nas zonas de maior pressão como Lisboa e Porto.
Estas casas só deverão entrar no mercado daqui a algum tempo. Suponho que se aplicará apenas a novas construções a partir do momento em que a lei for publicada. E ainda teremos de ler muito bem os detalhes.
Seja como for, supostamente essas novas casas serão mais baratas porque tiveram menos custos de construção (parte do ganho pode ser absorvida por custos ou margens). Veremos.
O que é renda moderada
Desaparece o conceito de “renda acessível” e surge “renda moderada”, entre 400 e 2.300 euros, sem limites municipais. A referência usada pelo executivo é um agregado com rendimento mensal próximo de 5.750 euros. A ideia é ter uma grelha única e transparente em todo o país e que abranja praticamente todos os portugueses (os que ganham mal e os que ganham muito bem).
Impacto para inquilinos
Mantém-se a dedução de 15% das rendas no IRS, com teto de 900 euros em 2026 (era de 700 € em 2025) e 1.000 euros em 2027. Para beneficiar, tem de ter contratos e recibos emitidos com NIF e situação fiscal regularizada. E, claro, ter retenções na fonte suficientes. Famílias com poucas retenções na fonte podem não aproveitar totalmente este aumento da dedução. Quem ganha o salário mínimo nacional não beneficia desta medida porque não paga IRS.
(exemplo)
Renda de 800 €/mês ⇒ 9.600 €/ano.
15% = 1.440 €, mas em 2026 o teto será 900 € (ganho máximo anual).
Equivale a um mês de renda "grátis".
Impacto para senhorios
A taxa de IRS sobre rendas de contratos enquadrados como “renda moderada” desce de 25% para 10%. Pode aumentar a rendibilidade líquida destes proprietários, desde que o contrato cumpra os critérios legais a publicar.
(exemplo)
Renda de 1.000 €/mês ⇒ 12.000 €/ano.
Imposto a 25% = 3.000 €; a 10% = 1.200 €.
Diferença: 1.800 €/ano a favor do senhorio de rendimento que não paga imposto.
Compra por não-residentes
O IMT será agravado para compras por não-residentes em Portugal. Os emigrantes ficam excluídos deste agravamento. A medida pretende reduzir alguma pressão da procura externa em mercados específicos.
Construção e reabilitação
Projetos com preço de venda por fração até 648 mil euros ou destinados a arrendar até 2.300 euros passam a ter IVA de 6%. O horizonte até 2029 dá previsibilidade a promotores, mas os custos de construção e licenciamento podem absorver parte do benefício. Pode também acontecer os construtores aproveitarem para retirarem mais lucro para eles. Lembram-se de quando baixou o IVA na restauração?
Crédito à habitação em preparação
O Governo está a trabalhar com a banca em novos produtos para flexibilizar o acesso ao crédito à habitação e ao capital para construção. Anuncia mais medidas até dezembro, incluindo regulação da mediação imobiliária, fundo de emergência habitacional, regras de despejo, revisão do NRAU, heranças indivisas e garantias públicas.
Limites e prazos a reter
O teto de 2.300 euros foi desenhado para mercados de maior pressão; noutros distritos o efeito pode ser menor. O IVA reduzido vigora até 2029, sujeito a avaliação no fim da legislatura. Sem publicação em Diário da República, as medidas não estão operacionais.
O que fazer já
- Inquilinos: verificar se a renda cabe em “renda moderada”, guardar recibos e preparar a dedução de IRS para 2026 e 2027.
- Senhorios: rever contratos e valores para enquadrar “renda moderada” e avaliar reabilitação com vista ao IVA de 6%.
- Compradores: manter simulações e pré-aprovações, acompanhar eventuais novos produtos de crédito; não-residentes devem antecipar IMT mais alto (emigrantes excluídos).
Feitas as contas, são - à primeira vista - boas notícias para os inquilinos, que vão deduzir mais 200 euros em 2026 (mais 200 euros de reembolso no IRS ou pagam menos esse valor) e mais 300 € em 2027; e os senhorios vão pagar 10% em vez de 25% sobre os rendimentos dos imóveis arrendados. E quem construir, vai pagar menos IVA sobre os materiais e mão de obra. Será que isso vai fazer baixar o preço das casa? Vamos ver…