Na semana passada, foi publicado em Diário da República o decreto-lei que diz respeito ao pacote de medidas de desagravamento fiscal para promover a oferta de habitação. Entre as várias novidades encontra-se uma medida há muito esperada: a aplicação da taxa reduzida de IVA a 6% às obras em imóveis.
Contudo, a redução do imposto não se aplica a todas as obras em imóveis. O decreto-lei cria a possibilidade de uma taxa reduzida de IVA para determinadas empreitadas de construção ou reabilitação, mediante o cumprimento de várias condições relacionadas com a finalidade do imóvel, o preço de venda ou o valor da renda.
O novo conjunto de medidas prevê, ainda, um regime de restituição parcial do IVA para pessoas singulares que construam a sua própria casa para habitação permanente.
Afinal, o que muda, como funciona e a que é preciso ter atenção? Neste artigo encontra as respostas às questões mais importantes.
O IVA a 6% aplica-se a todas as obras?
A taxa reduzida de IVA não se aplica a todas as obras, mas sim a empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis cujo destino seja a venda para habitação própria e permanente ou o mercado de arrendamento habitacional.
Isto é muito importante: tem de ter um CONTRATO DE EMPREITADA. Não basta ter um orçamento de um empreiteiro e aprová-lo. Isto é uma mudança de paradigma em Portugal. É muito raro haver contratos de empreitada. Para receber este IVA de volta, terá de eventualmente ter de fazer um contrato de empreitada com o eletricista, com o canalizador, com quem colocar as telhas e assim sucessivamente. Não basta comprar as coisas e pedir fatura com o seu NIF. Isso não vai ser aceite.
Para além disso, há condições a cumprir, nomeadamente relacionadas com o preço de venda da casa, ou o valor da renda mensal, em caso de imóvel para arrendamento, que não podem exceder os limites definidos pelo decreto-lei.
A aplicação da taxa reduzida de IVA a este tipo de obras termina a 31 de dezembro de 2032.
Quais são os limites de preço e renda?
O decreto-lei estabelece que o “preço moderado de venda” não pode ultrapassar o limite superior do 2º escalão do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) aplicável à habitação própria e permanente.
No Orçamento do Estado para 2026 o limite superior do 2º escalão do IMT corresponde a 660 982 euros, portanto, para ser possível beneficiar da taxa reduzida de IVA, o valor de venda do imóvel não pode ser superior a esse montante.
No que diz respeito aos imóveis que se destinem ao mercado de arrendamento, a renda mensal não pode exceder 2,5 vezes o valor da retribuição mínima mensal garantida prevista para 2026, isto é, o salário mínimo nacional, atualmente nos 920 euros.
Assim sendo, para beneficiar da taxa reduzida de IVA, a renda a cobrar não pode ser superior a 2300 euros por mês.
Para apurar o valor de aquisição ou de renda, contabiliza-se a totalidade do montante pago pelo imóvel, incluindo "bens móveis, equipamentos ou partes acessórias que, pela sua natureza, fiquem ligados materialmente ao imóvel com carácter de permanência, bem como dos serviços que contribuam para a sua valorização", lê-se no diploma.
Quais são as condições a cumprir nas diferentes finalidades?
Os requisitos para que as obras de um imóvel possam beneficiar da taxa reduzida de IVA a 6% são diferentes consoante a sua finalidade.
Quando se trata de uma empreitada numa casa que será vendida para habitação própria e permanente, é necessário cumprir as seguintes condições:
- O imóvel tem de ser vendido para habitação própria e permanente de quem o compra;
- A compra tem de beneficiar das taxas de IMT aplicáveis à habitação própria e permanente;
- A venda deve ocorrer no prazo máximo de 24 meses após a emissão da documentação relativa ao início de utilização;
- A escritura ou o documento que formaliza a compra do imóvel tem de referir expressamente que foi aplicada a taxa de 6% prevista no Código do IVA;
Se o imóvel se destinar ao mercado de arrendamento, as condições a cumprir são as seguintes:
- O arrendamento tem de ser isento de imposto, de acordo com o artigo 9.º do Código do IVA;
- Os contratos de arrendamento têm de ser comunicados à Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) pelos senhorios;
- O primeiro contrato de arrendamento tem de entrar em vigor no prazo máximo de 24 meses após a emissão da documentação relativa ao início de utilização;
- O imóvel tem de estar arrendado durante pelo menos 36 meses, consecutivos ou não, nos primeiros cinco anos;
E se o comprador não usar a casa como habitação permanente?
Caso o comprador acabe por não utilizar o imóvel como habitação própria e permanente, o decreto-lei prevê consequências fiscais.
Se o imóvel não for utilizado como habitação própria e permanente, comprovada através do domicílio fiscal, no prazo de seis meses após a compra, aplica-se um agravamento do IMT. A mesma sanção é aplicada caso o imóvel não se destine exclusivamente a habitação própria e permanente nos 12 meses seguintes à compra.
De acordo com o diploma, o agravamento do IMT "correspondente a 10% sobre o valor tributável determinado nos termos do artigo 12.º do Código do IMT".
Isto significa que, se o comprador não cumprir as regras, pode ter de pagar um agravamento de IMT equivalente a 10% do valor que serviu de base ao cálculo do imposto. Regra geral, esse valor é o maior entre o preço declarado na compra e o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel.
Contudo, a penalização não se aplica quando o não cumprimento das regras resulta de circunstâncias excecionais, previstas no Código do IRS, tais como casamento ou união de facto, separação ou divórcio ou aumento do número de dependentes.
Há situações em que o IVA tem de ser regularizado?
Se alguma das condições para a aplicação da taxa reduzida não se verificar, ou deixar de se verificar, o sujeito passivo deve regularizar o imposto em falta a favor do Estado.
Contudo, é importante referir que isto só se aplica se não forem cumpridas regras como prazos de venda do imóvel, valor de renda moderado ou cumprimento de outros prazos exigidos pela lei.
A não utilização do imóvel para habitação própria e permanente não se considera um incumprimento das regras que se traduza na regularização do imposto.
Isto é, o decreto-lei define como consequência para a não utilização do imóvel para habitação própria e permanente o agravamento do IMT, mas dita claramente que esta questão "não determina a inaplicabilidade da taxa reduzida de IVA, nem dá lugar à obrigação de regularização do imposto pelo sujeito passivo ou à aplicação de penalidades".
É também importante sublinhar que esta regularização é sobretudo uma obrigação fiscal da entidade responsável por liquidar e entregar o imposto ao Estado, normalmente o empreiteiro, promotor ou vendedor.
No entanto, vale a pena deixar um alerta para o consumidor comum: a taxa reduzida de 6% só se aplica se forem cumpridas as condições previstas.
Se essas condições falharem, pode ser exigida a diferença entre o IVA cobrado a 6% e o IVA que seria devido à taxa normal, o que pode ter impacto no preço final do imóvel ou originar acertos entre as partes, dependendo do contrato.
E quem quer construir a própria casa?
Além da taxa reduzida, o diploma cria um regime de restituição parcial do IVA suportado por pessoas singulares em empreitadas de construção de casas destinadas à sua habitação própria e permanente.
Esta medida aplica-se a pessoas que realizem empreitadas de construção fora do exercício de uma atividade empresarial ou profissional, ou seja, a título privado e desde que o IVA relativo a essas obras seja devido até 31 de dezembro de 2032.
Para beneficiar deste regime, a casa tem de passar a ser a habitação própria e permanente do proprietário no prazo de seis meses após a emissão da documentação que permite a sua utilização, o que se comprovará pela alteração do domicílio fiscal.
Depois de mudar a morada fiscal para essa casa, o proprietário tem de a manter como habitação própria e permanente durante pelo menos 12 meses para não perder direito à restituição parcial do imposto. No entanto, isto não se aplica se o incumprimento resultar de circunstâncias excecionais, como alterações relevantes no agregado familiar.
Para beneficiar da restituição parcial do IVA é preciso, ainda, que a casa construída não ultrapasse o limite de 660 982 euros. Os montantes que podem estar em causa para o limite são o VPT do imóvel ou o valor de compra do terreno e os custos de construção, excluindo IVA.
Se a soma entre o valor de compra do terreno e os custos de construção for superior ao VPT, então é esse montante que conta para verificar se o imóvel ultrapassa ou não o limite. Caso o VPT seja mais elevado, é esse valor que se tem em conta.
Por exemplo, se o VPT for de 500 mil euros, mas a soma do valor de aquisição do terreno e dos custos de construção, excluindo IVA, for de 700 mil euros, já não é possível beneficiar da restituição parcial do IVA, porque conta o valor mais elevado.
Se nenhum dos dois valores ultrapassar os 660 982 euros, este requisito estará cumprido, desde que sejam respeitados os restantes critérios previstos no decreto.
É importante referir que se o terreno foi recebido gratuitamente, por doação ou herança, por exemplo, também é necessário atribuir-lhe um valor. Nesse caso, conta o valor usado para calcular o imposto do selo.
Se não tiver havido imposto do selo a pagar, conta o valor que teria servido de base a esse imposto, caso fosse devido.
Que despesas beneficiam e quanto é possível receber de volta?
É elegível para restituição parcial o IVA suportado em empreitadas de construção em que tenha sido aplicada a taxa normal do imposto, desde que conste de faturas emitidas legalmente e comunicadas.
A simples compra de materiais de construção não é elegível para restituição do imposto, segundo consta do diploma.
Quanto aos valores que são possíveis recuperar, o decreto-lei define que a restituição corresponderá à diferença entre "o montante do IVA efetiva e comprovadamente suportado à taxa normal" e o valor que seria pago se tivesse sido aplicada a taxa reduzida de 6% sobre as despesas elegíveis.
Como se pede a restituição?
O pedido deve ser apresentado por via eletrónica à AT no prazo de 12 meses após a emissão da documentação relativa ao início de utilização do imóvel.
O pedido tem de ser acompanhado por documentos que identifiquem o imóvel, os proprietários, os contratos da empreitada, o título de utilização do imóvel, o comprovativo do valor do terreno e as faturas dos custos de construção.
A restituição do imposto é paga exclusivamente por transferência bancária para o IBAN que os contribuintes tenham associado aos seus dados junto da AT. O prazo máximo de pagamento são 150 dias, que começam a contar da data de receção do pedido.
Importa referir que os pedidos de restituição relativos aos três primeiros trimestres de 2026 só podem ser entregues a partir de 1 de outubro de 2026.
As medidas já estão a produzir efeitos?
A maior parte das alterações ao IVA, como a taxa reduzida para a construção ou reabilitação de imóveis para venda ou arrendamento ou a restituição parcial do imposto, produzem efeitos a partir do trimestre seguinte à entrada em vigor do decreto-lei.
Ora, se o diploma foi publicado a 20 de maio, deverá começar a produzir efeitos a partir de 1 de julho de 2026.
Contudo, há regras específicas. A taxa reduzida de IVA e a restituição parcial aplicam-se a obras de construção ou reabilitação cujo processo ocorra entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, desde que o IVA dessas obras passe a ser devido a partir ou após 1 de janeiro de 2026.