É uma das dúvidas mais comuns de quem tem, ou vai ter, crédito à habitação. Paga a prestação todos os meses durante anos. Abre o homebanking e o capital em dívida parece ter mexido muito pouco.
A explicação está na forma como cada prestação é dividida. Cada prestação que paga, uma parte são os juros desse mês e a outra parte é o capital amortizado ou seja, o que abate à dívida. E o peso de cada uma muda muito ao longo do empréstimo.
Para mostrar, com números, como funciona esta evolução, o Contas-poupança fez uma simulação de um crédito de exemplo.
O exemplo: 200 mil euros a 30 anos
Estes são os pressupostos da simulação:
- Capital inicial: 200.000 euros
- Prazo: 30 anos (360 prestações mensais)
- TAN: 3,5%, constante durante todo o prazo (3,5% de taxa fixa durante 30 anos já é uma taxa bastante difícil de encontrar nos dias de hoje)
- Modalidade: prestações mensais constantes de capital e juros, sem período de carência
- Juros mensais: calculados sobre o capital em dívida
- Não incluídos: seguros, comissões, impostos ou amortizações antecipadas
É importante não confundir esta simulação com uma previsão. A taxa de 3,5% é hipotética e mantém-se fixa durante todo o período. Não é uma previsão da Euribor nem uma proposta de nenhum banco. Num crédito com taxa variável real, a taxa e a prestação mudam a cada revisão.
Com estes pressupostos, a prestação mensal é de 898,09 euros.
Para onde vai a primeira prestação
Logo no primeiro mês, o banco calcula os juros sobre os 200 000 euros que deve:
- 200.000 × 3,5% ÷ 12 = 583,33 euros de juros
O resto da prestação vai para o capital:
- 898,09 − 583,33 = 314,76 euros de capital amortizado
Ou seja, 65% da primeira prestação são juros e 35% abatem à dívida. Depois do primeiro pagamento, deve 199 685,24 euros.
Repare que há amortização de capital desde a primeira prestação. Não é verdadeiro o mito de que primeiro se paguem só os juros e depois a casa. Mas, no início, a fatia do capital é pequena.
Juros não são dívida paga
É aqui que está a confusão. Os juros são o preço que paga ao banco por ter o dinheiro emprestado. Não reduzem o que deve. Só a parte de capital faz descer a dívida.
Por isso, o total que já pagou em prestações não é o mesmo que o total que já abateu ao empréstimo. A diferença são os juros. Este valor está refletido no MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor), este é um valor importante quando compara propostas de vários bancos com taxas e prazos diferentes.
Qual a razão dos juros pesarem tanto no início
Os juros de cada mês são calculados sobre o capital que ainda está em dívida. No início, a dívida é maior, logo os juros também são maiores.
Como a prestação é constante, sobra pouco para o capital. Mas, à medida que a dívida desce um pouco, os juros do mês seguinte também descem um pouco. E, como a prestação não muda, essa diferença passa para o capital.
É um efeito de bola de neve, lento no início e cada vez mais rápido. Na simulação, a parte de capital só ultrapassa a de juros na 124.ª prestação, ao fim de 10 anos e 4 meses. Na última prestação, os juros já são apenas 2,61 euros e o capital 895,48 euros.
A evolução do empréstimo, mês a mês
Nesta tabela pode ver o total acumulado ao longo do tempo. Repare que, no nosso exemplo pagaria mais de 61% de juros no acumulado dos 30 anos.
Momento | Total pago em prestações (€) | Capital amortizado (€) | Juros pagos (€) | Dívida restante (€) |
|---|---|---|---|---|
1.º mês | 898,09 | 314,76 (0,2%) | 583,33 | 199.685,24 |
5 anos (mês 60) | 53.885,36 | 20.605,85 (10,3%) | 33.279,51 | 179.394,15 |
10 anos (mês 120) | 107.770,73 | 45.146,25 (22,6%) | 62.624,48 | 154.853,75 |
15 anos (mês 180) | 161.656,09 | 74.372,46 (37,2%) | 87.283,63 | 125.627,54 |
20 anos (mês 240) | 215.541,45 | 109.179,20 (54,6%) | 106.362,25 | 90.820,80 |
25 anos (mês 300) | 269.426,81 | 150.632,04 (75,3%) | 118.794,77 | 49.367,96 |
30 anos (mês 360) | 323.312,18 | 200.000,00 (100%) | 123.312,18 | 0,00 |
Metade do prazo não é metade da dívida
Este é um dado surpreendente. Ao fim de 15 anos, metade do prazo, já pagou 161.656 euros. Mas só amortizou 37,2% do empréstimo. Ainda deve 125.628 euros, quase dois terços do que pediu.
A dívida só desce abaixo de metade na 226.ª prestação, ao fim de 18 anos e 10 meses.
No fim dos 30 anos, terá pago 323.312 euros por um empréstimo de 200.000. Os juros somam 123.312 euros.
A mesma prestação, uma divisão diferente
Na tabela seguinte pode ver a evolução da constituição da prestação para entender a evolução dos juros e do capital.
Prestação n.º | Momento | Juros (€) | Capital (€) | Total (€) |
|---|---|---|---|---|
1 | 1.º mês | 583,33 | 314,76 | 898,09 |
2 | 2.º mês | 582,42 | 315,67 | 898,09 |
3 | 3.º mês | 581,49 | 316,60 | 898,09 |
4 | 4.º mês | 580,57 | 317,52 | 898,09 |
5 | 5.º mês | 579,65 | 318,44 | 898,09 |
60 | Fim do 5.º ano | 524,32 | 373,77 | 898,09 |
120 | Fim do 10.º ano | 452,96 | 445,13 | 898,09 |
180 | Fim do 15.º ano | 367,96 | 530,13 | 898,09 |
240 | Fim do 20.º ano | 266,74 | 631,35 | 898,09 |
300 | Fim do 25.º ano | 146,18 | 751,91 | 898,09 |
360 | Última prestação | 2,61 | 895,48 | 898,09 |
A imagem mostra a mesma prestação de 898,09 euros em sete momentos do empréstimo. As linhas têm sempre o mesmo, porque a taxa e a prestação não mudam nesta simulação. O que muda é a cor: a parte dos juros encolhe e a do capital cresce.
E quando a taxa variável é revista?
De acordo com os dados do Banco de Portugal, os créditos à habitação com taxa fixa durante todo o prazo são uma minoria. Num crédito com taxa variável, a TAN é a soma do indexante (normalmente a Euribor) com o spread. A cada revisão, o banco recalcula a prestação com a nova taxa, sobre o capital ainda em dívida e o prazo que falta.
Veja o que aconteceria no exemplo se, ao fim de cinco anos, a taxa mudasse. A dívida seria de 179 394,15 euros e faltariam 300 prestações:
Nova TAN | Nova prestação | Juros (1.º mês após revisão) | Capital (1.º mês após revisão) |
|---|---|---|---|
2,5% | 804,79 € | 373,74 € (46,44%) | 431,05 € |
3,5% (sem alteração) | 898,09 € | 523,23 € (58,26%) | 374,86 € |
4,5% | 997,13 € | 672,73 € (67,47%) | 324,40 € |
Se a taxa sobe, a prestação aumenta, mas quase todo o aumento vai para juros. A parte de capital até desce no primeiro mês após a revisão. Se a taxa desce, acontece o contrário: paga menos e abate mais. Por isso, depois de um período de juros altos, é normal sentir que a dívida desceu ainda menos do que esperava.
Seguros e comissões não abatem à dívida
Muitas pessoas olham para o total que sai da conta todos os meses e assumem que tudo isso é “pagar a casa”. Não é.
Os seguros de vida e multirriscos pagam proteção, não capital. Comissões e impostos são custos do serviço. Mesmo quando são debitados no mesmo dia que a prestação, nenhum destes valores reduz o capital em dívida.
Se o seu débito mensal for de 1.000 euros, mas a prestação for de 898 euros, os outros 102 euros não contam para amortizar o empréstimo. Deve separar estes valores e procurar, sempre que possível, melhores alternativas aos seguros, principalmente quando o seu contrato não o “obriga” a ficar com os mesmos na seguradora escolhida pelo banco.
Mais anos, prestação mais baixa, mas mais juros
Esticar o prazo baixa a prestação, mas aumenta muito o custo total. Com o mesmo capital de 200 000 euros e a mesma TAN de 3,5%:
Prazo | Prestação mensal | Total de juros |
|---|---|---|
25 anos | 1.001,25 € | 100.374,14 € (50,19%) |
30 anos | 898,09 € | 123.312,18 € (61,66%) |
35 anos | 826,58 € | 147.164,13 € (73,58%) |
Passar de 30 para 35 anos poupa 71,51 euros por mês, mas custa mais 23.851,95 euros em juros. Com mais prazo, a dívida desce ainda mais devagar nos primeiros anos, porque a parte de capital de cada prestação é menor.
Como verificar o seu caso no extrato ou no homebanking
Não precisa de fazer a conta de cabeça. O banco é obrigado a dar-lhe esta informação. Segundo as regras do Banco de Portugal, o extrato do crédito deve incluir, entre outros elementos, o montante do capital em dívida à data de emissão, o número e a data de vencimento da prestação seguinte, o montante dessa prestação com a separação entre capital e juro, a TAN aplicável com identificação das suas componentes, as comissões e despesas a pagar nessa data e o montante total a pagar.
Quando a taxa é revista, o banco tem de o informar através do extrato ou, se este não chegar com pelo menos 15 dias de antecedência face à prestação seguinte, através de documento autónomo com a nova prestação e a nova TAN.
Para fazer uma verificação rápida, multiplique o capital em dívida pela TAN e divida por 12. O resultado deve aproximar-se dos juros da prestação seguinte. Podem existir pequenas diferenças por causa dos arredondamentos ou da forma de contar os dias usada no seu contrato. Se a diferença for grande, peça esclarecimentos ao banco.
O que pode fazer para reduzir o custo do empréstimo
- Negociar o spread e os seguros. O spread pesa em todas as prestações até ao fim do contrato. Uma redução pequena tem efeito durante décadas. Os seguros também podem ser comparados com os de outras seguradoras.
- Comparar propostas de outros bancos. Uma transferência de crédito pode compensar. Faça a conta ao total, não só à prestação.
- Simular uma amortização antecipada. Imagine que, ao fim de cinco anos, entrega 10.000 euros ao banco. Atenção aos custos. Os bancos podem exigir que o reembolso seja feito na data da prestação e que sejam avisados com pelo menos dez dias úteis de antecedência. Nos créditos a taxa fixa, a comissão não pode ultrapassar 2% do capital reembolsado e, nos créditos a taxa variável, 0,5%.
Tem sempre de fazer a conta. Mas, para isso, o primeiro passo é saber para onde vai cada euro da sua prestação.