Quando surge uma dúvida sobre a interpretação da legislação tributária em Portugal, os contribuintes podem recorrer às informações vinculativas da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT).
O contribuinte descreve a situação/factos de forma pormenorizada e a AT interpreta, avalia e responde ao caso apresentado.
A dúvida que chegou à AT
Um contribuinte pediu uma informação vinculativa à AT para saber se podia beneficiar da exclusão de tributação das mais-valias obtidas com a venda de um imóvel que tinha adquirido como habitação própria e permanente em 2006.
De acordo com o contribuinte, depois de regressar a Portugal no final de 2023, retomou a ocupação pessoal do imóvel e registou-o como seu domicílio fiscal. Mais tarde, em novembro de 2024, o imóvel foi arrendado.
Apesar de ter arrendado a casa, o contribuinte indicou que manteve o imóvel registado como seu domicílio fiscal. Estando agora a preparar-se para vender essa casa, questionou a AT se, tendo existido um arrendamento, o imóvel podia continuar a ser qualificado como habitação própria e permanente para efeitos de IRS.
Caso a resposta fosse positiva, pretendia ainda saber se as mais-valias obtidas com a venda poderiam beneficiar da exclusão de tributação mediante reinvestimento noutra habitação própria e permanente.
A resposta oficial da AT
Na informação vinculativa, a AT começou por recordar as condições previstas no artigo 10.º do Código do IRS para que as mais-valias obtidas com a venda de uma habitação própria e permanente possam ficar excluídas de tributação.
A lei só permite esse benefício quando o valor da venda, a que se retira o montante de amortização de um crédito à habitação, caso exista, é reinvestido na compra de outro imóvel destinado a habitação própria e permanente, num terreno para construção, na construção de imóvel ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel com o mesmo destino.
Além disso, o reinvestimento tem de acontecer entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda e o contribuinte deve manifestar essa intenção na declaração de IRS relativa ao ano em que vendeu o imóvel.
Contudo, há outro requisito a ter em conta: o imóvel vendido tem de ter sido habitação própria e permanente do contribuinte ou do seu agregado familiar, comprovada através do respetivo domicílio fiscal, nos 12 meses anteriores à data da venda, salvo em situações excecionais.
No caso concreto, a AT sublinhou que o contribuinte manteve formalmente o domicílio fiscal no imóvel, mas deixou de aí habitar efetivamente quando a casa foi arrendada.
O domicílio fiscal chega?
A AT recordou que, nos termos da Lei Geral Tributária, o domicílio fiscal das pessoas singulares corresponde ao local da sua residência habitual.
Ou seja, não basta que uma morada esteja formalmente registada no Portal das Finanças. É necessário que essa morada corresponda, na prática, ao local onde a pessoa vive habitualmente.
Na resposta ao contribuinte, a AT explicou que a residência permanente corresponde ao local onde a pessoa tem centrada a sua vida doméstica, de forma estável e duradoura. É o local onde pernoita, toma refeições, recebe familiares e amigos e onde tem organizado o seu lar.
Por isso, para efeitos da exclusão de tributação das mais-valias, o imóvel vendido tem de ser simultaneamente domicílio fiscal e habitação própria e permanente do contribuinte ou do seu agregado familiar nos 12 meses anteriores à venda.
Se a casa foi arrendada e o contribuinte deixou de lá viver, o facto de manter o domicílio fiscal formalmente registado nesse imóvel pode não ser suficiente.
Qual é a conclusão?
Face ao exposto pela AT, a conclusão é que arrendar a casa antes da venda pode comprometer o acesso à exclusão de tributação das mais-valias.
No caso analisado, o ponto essencial é que o imóvel deixou de ser efetivamente a residência habitual do contribuinte quando foi arrendado, mesmo que o domicílio fiscal se tenha mantido formalmente nessa morada.
A AT entende que, para beneficiar do regime de reinvestimento, não basta cumprir a formalidade do domicílio fiscal. É necessário que o imóvel vendido seja, de facto, a habitação própria e permanente do contribuinte ou do seu agregado familiar.
Assim, quem arrenda a casa antes de a vender pode deixar de cumprir um dos requisitos necessários para excluir de IRS as mais-valias obtidas com a venda, mesmo que pretenda reinvestir o valor noutra habitação própria e permanente.
Como pode usar esta informação?
Esta informação é útil para quem está a pensar vender uma casa e quer beneficiar da exclusão de tributação das mais-valias através do reinvestimento.
Se pretende vender a sua habitação própria e permanente, deve ter atenção ao período anterior à venda. Arrendar o imóvel antes de o vender pode pôr em causa a qualificação da casa como habitação própria e permanente.
O mesmo cuidado deve existir quando o domicílio fiscal continua registado numa morada em que o contribuinte já não viva.
Para a AT, o domicílio fiscal deve corresponder à residência habitual, por isso, a morada registada no Portal das Finanças e a realidade da vida do contribuinte devem coincidir.
Contudo, é importante referir que as informações vinculativas da AT são respostas a perguntas dos contribuintes sobre situações com características específicas. Caso se encontre numa situação com as mesmas características, pode analisar a informação vinculativa da AT para confirmar se a resposta também se aplica a si.
Caso tenha dúvidas ou a sua questão seja diferente em qualquer aspeto, pode pedir à AT uma resposta ao seu caso pessoal. No artigo abaixo em destaque encontra o passo a passo de como pedir uma informação vinculativa.
É ainda importante referir que no Portal das Finanças há um arquivo onde é possível consultar todas as informações vinculativas já publicadas. Ao consultar o arquivo online, o contribuinte tem de escolher o tema que procura e pode utilizar a opção “filtrar”, para pesquisar palavras-chave.