Quando surge uma dúvida sobre a interpretação da legislação tributária em Portugal, os contribuintes podem recorrer às informações vinculativas da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT).
O contribuinte descreve a situação/factos de forma pormenorizada e a AT interpreta, avalia e responde ao caso apresentado.
A dúvida que chegou à AT
Um contribuinte pediu uma informação vinculativa à AT depois de vender a sua habitação própria e permanente em outubro de 2023.
Com o valor que recebeu pela venda, amortizou parte do empréstimo associado à casa vendida e pretendia reinvestir o restante montante na compra de outro imóvel.
No entanto, a casa que pretendia comprar encontrava-se em ruínas. Segundo descreveu à AT, tratava-se de um prédio urbano inscrito como “outros”, afeto a habitação, de acordo com a caderneta predial. O objetivo do contribuinte era comprar esse imóvel em ruínas, fazer obras e transformá-lo na sua nova habitação própria e permanente.
O contribuinte esclareceu, ainda, que pretendia reinvestir as mais-valias apenas na aquisição do imóvel em ruínas e não nas obras de recuperação.
Perante este cenário, quis saber se a compra desse imóvel podia ser considerada reinvestimento total das mais-valias, permitindo excluir esses ganhos de tributação em sede de IRS.
A resposta oficial da AT
Na informação vinculativa, a AT começou por analisar o regime previsto no artigo 10.º do Código do IRS, que permite excluir de tributação as mais-valias obtidas com a venda de uma habitação própria e permanente quando o valor da venda é reinvestido noutra habitação própria e permanente.
De acordo com a lei, para haver exclusão de tributação, o valor obtido pela venda de uma casa, a que se retira o montante para amortizar um eventual crédito à habitação, deve ser reinvestido na compra de outro imóvel com o mesmo destino, num terreno para construção, na construção de imóvel ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel destinado a habitação própria e permanente.
Além disso, o reinvestimento tem de ser feito dentro dos prazos previstos na lei e o contribuinte tem de manifestar essa intenção na declaração de IRS relativa ao ano da venda.
Neste caso, o contribuinte queria saber se a compra de um imóvel em ruínas podia, por si só, ser considerada aquisição de uma nova habitação própria e permanente. A AT considerou que não.
De acordo com a informação vinculativa, um imóvel em ruínas não tem capacidade para ser considerado habitação própria e permanente nem domicílio fiscal do contribuinte. Por isso, a AT concluiu que não pode ser aceite o valor de aquisição desse imóvel em ruínas como reinvestimento para efeitos da exclusão de tributação das mais-valias.
A intenção de fazer obras não chega?
O contribuinte explicou que pretendia recuperar o imóvel e transformá-lo na sua nova habitação permanente. No entanto, também indicou que o reinvestimento que pretendia realizar dizia respeito apenas à compra do imóvel em ruínas e não às obras necessárias.
Para a AT, essa intenção futura não é suficiente para considerar que, no momento da aquisição, o contribuinte está a comprar uma habitação própria e permanente. A casa em ruínas ainda não reúne as condições necessárias para ser habitada, nem para aí ser fixado o domicílio fiscal do contribuinte.
Assim, a compra da ruína, por si só, não cumpre o requisito exigido para beneficiar da exclusão de tributação das mais-valias.
Qual é a conclusão?
Face à resposta da AT, o contribuinte não pode beneficiar da exclusão de tributação das mais-valias se reinvestir o valor apenas na compra de um imóvel em ruínas.
Mesmo que a intenção seja recuperar a casa e passar a viver nela no futuro, a AT entende que, no momento da aquisição, esse imóvel não pode ser considerado habitação própria e permanente.
Assim, se o contribuinte avançar apenas com a compra da casa em ruínas como forma de reinvestimento, os ganhos obtidos com a venda da anterior habitação própria e permanente podem ficar sujeitos a IRS.
Esta informação é particularmente relevante para quem vende uma casa e pretende usar o dinheiro para comprar imóveis degradados, em ruínas ou a precisar de obras profundas.
A intenção de transformar o imóvel numa futura habitação permanente pode não ser suficiente para beneficiar automaticamente da isenção de mais-valias.
Como pode usar esta informação?
Esta informação é útil para perceber como a AT interpreta o reinvestimento das mais-valias quando está em causa a compra de um imóvel que ainda não reúne condições para ser usado como habitação própria e permanente.
Se está a pensar vender a sua casa e reinvestir o valor recebido num imóvel em ruínas ou muito degradado, deve confirmar antecipadamente se essa operação cumpre os requisitos legais para beneficiar da exclusão de tributação.
É importante distinguir a compra de um imóvel que já está apto a ser considerado habitação própria e permanente de um outro que ainda tenha de ser recuperado para poder ser habitado.
Contudo, é importante referir que as informações vinculativas da AT são respostas a perguntas dos contribuintes sobre situações com características específicas. Caso se encontre numa situação com as mesmas características, pode analisar a informação vinculativa da AT para confirmar se a resposta também se aplica a si.
Caso tenha dúvidas ou a sua questão seja diferente em qualquer aspeto, pode pedir à AT uma resposta ao seu caso pessoal. No artigo abaixo em destaque encontra o passo a passo de como pedir uma informação vinculativa.
É ainda importante referir que no Portal das Finanças há um arquivo onde é possível consultar todas as informações vinculativas já publicadas. Ao consultar o arquivo online, o contribuinte tem de escolher o tema que procura e pode utilizar a opção “filtrar”, para pesquisar palavras-chave.