A regra foi confirmada pela Autoridade Tributária numa informação vinculativa publicada no Portal das Finanças. O despacho é de 20 de outubro de 2026.
O caso envolvia um contribuinte que vendeu uma casa com lucro e comprou um terreno para construir a nova habitação própria e permanente. Queria saber se o IMT e o Imposto do Selo pagos na compra do terreno podiam somar ao valor reinvestido. O argumento apresentado era de que, sem pagar esses impostos, não conseguia comprar o terreno.
A resposta do Fisco foi não.
“Os montantes pagos a título de IMT e Imposto do Selo na aquisição do lote de terreno para construção não integram o valor de reinvestimento previsto na alínea a) do n.º 5 do artigo 10.º do Código do IRS. Para efeitos da exclusão de tributação das mais-valias, poderá ser considerado o valor efetivamente aplicado na aquisição do terreno e, sendo cumpridos os restantes requisitos legais, bem como os montantes efetivamente aplicados na construção da habitação própria e permanente, desde que devidamente documentados. O IMT e o Imposto do Selo pagos na nova aquisição não podem ser adicionados ao montante reinvestido, por falta de norma legal que permita a elegibilidade.”
Como funciona a isenção por reinvestimento
Quando vende um imóvel por mais do que pagou, o lucro chama-se mais-valia e, em regra, paga IRS. Há uma exceção para a habitação própria e permanente (HPP).
Se vender a casa onde vive e reinvestir o dinheiro noutra casa para habitação própria e permanente, a mais-valia fica total ou parcialmente isenta.
Para isso, tem de cumprir várias condições:
- Reinvestir o valor de venda, descontado o que tiver usado para pagar o crédito à habitação da casa vendida
- Fazê-lo dentro do prazo: entre 24 meses antes e 36 meses depois da venda
- Declarar a intenção de reinvestir na declaração de IRS do ano em que vendeu
- Destinar a nova casa a habitação própria e permanente
O reinvestimento pode ser feito na compra de outra casa, na compra de um terreno para construção ou na própria construção.
O que conta e o que não conta
A AT explica que a lei fala apenas na aquisição do imóvel ou do terreno e na construção. Não prevê a inclusão dos impostos nem de outros encargos da nova compra. Ou seja, conta o preço pago pelo terreno ou pela casa e os custos de construção, desde que documentados. O IMT e o Imposto do Selo da nova compra ficam de fora.
É importante não confundir duas coisas diferentes. Os impostos e despesas que pagou quando comprou a casa que agora vendeu contam. O IMT, o Imposto do Selo, a escritura e o registo dessa casa abatem ao cálculo da mais-valia e reduzem o lucro tributável.
Já os impostos que paga na compra da nova casa não entram em lado nenhum. Não reduzem a mais-valia nem contam como reinvestimento.
Quanto pode custar este erro
Imagine que vende a sua casa por 300 mil euros, sem crédito por pagar, com uma mais-valia de 100 mil euros. Compra uma nova casa por 290 mil euros e paga cerca de 10 mil euros de IMT e Imposto do Selo. No total, gastou os 300 mil euros e pode pensar que reinvestiu tudo.
Para as Finanças, reinvestiu apenas 290 mil euros, cerca de 96,7% do valor de venda. Os restantes 3,3% da mais-valia, cerca de 3.333 euros, deixam de estar isentos.
Desse valor, metade é somada aos seus outros rendimentos e tributada à sua taxa de IRS. Consoante o seu escalão, pode pagar algumas centenas de euros de imposto que não estava à espera. No caso de uma pessoa que receba mensalmente 1.500 euros, o imposto a pagar será de 583 euros.
Não é uma fortuna, mas é dinheiro que pode evitar. E em casas mais caras, a diferença é ainda maior.