O atraso no pagamento da renda durante dois meses poderá passar a ser suficiente para os senhorios terminarem contratos de arrendamento. Esta é uma das alterações previstas ao regime do arrendamento urbano aprovadas pelo Governo em Conselho de Ministros.
As regras relativas às cauções e rendas antecipadas também deverão ser alteradas, permitindo aos senhorios opor-se mais cedo à renovação de contratos e antecipando o fim dos limites aplicáveis às rendas de alguns novos contratos.
As medidas ainda não estão em vigor, uma vez que ainda terão de completar o processo legislativo e ser publicadas em Diário da República.
Prazo de incumprimento baixa de três para dois meses
Atualmente, a lei considera que os senhorios não são obrigados a manter um contrato se existir um incumprimento de pagamento igual ou superior a três meses, mas a proposta do Governo prevê reduzir esse prazo para dois meses.
Desta forma, se os inquilinos acumularem dois meses de rendas em atraso, o senhorio poderá iniciar o processo de resolução do contrato.
Contudo, isto não significa que o despejo aconteça automaticamente no dia em que se completam os dois meses. O processo de terminar o contrato por incumprimento terá sempre de cumprir as regras previstas para as comunicações e os procedimentos previstos na legislação, podendo continuar sujeito às formas de regularização que venham a constar do diploma final.
Atrasos repetidos também podem justificar a resolução
A lei atual permite que os senhorios terminem o contrato quando o inquilino se atrasa mais de oito dias no pagamento da renda por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses.
Na prática, são necessárias pelo menos cinco ocorrências dentro de um ano para preencher este fundamento legal.
Com as alterações apresentadas pelo Governo, o limite torna-se mais exigente para o arrendatário: poderão ser suficientes mais de três ocorrências num ano ou quatro atrasos num período de 18 meses.
Processos de despejo deverão ser mais rápidos
O Governo pretende também simplificar os procedimentos de desocupação dos imóveis quando já exista uma decisão judicial.
Entre as alterações anunciadas estão a eliminação de formalidades consideradas desnecessárias e a concentração, num único processo, das decisões relativas à desocupação do imóvel e à cobrança das rendas em dívida.
O objetivo declarado é reduzir a burocracia, evitar interpretações divergentes e acelerar a recuperação da casa pelo proprietário, mantendo a proteção dos inquilinos que cumprem as suas obrigações.
Está ainda prevista uma garantia pública para assegurar o pagamento de algumas rendas que se vençam durante o processo, nomeadamente depois de terminado o prazo de oposição ou quando o procedimento esteja suspenso devido a um pedido de apoio judiciário.
Rendas antecipadas podem passar de duas para três
Nos futuros contratos, senhorio e inquilino poderão acordar o pagamento antecipado de até três meses de renda.
Atualmente, a lei permite que sejam antecipadas, no máximo, duas rendas, mas a nova proposta pretende aumentar esse limite em um mês.
No entanto, isto não significa que todos os inquilinos tenham obrigatoriamente de pagar três meses adiantados, trata-se de uma possibilidade que terá de ser acordada entre as partes no momento da celebração do contrato.
Nos contratos já em vigor, mantêm-se as condições acordadas e o senhorio não pode alterar unilateralmente o número de rendas antecipadas.
Cauções deixam de ter limite legal
Outra alteração anunciada é o fim do teto de dois meses que atualmente se aplica às cauções. Nos novos contratos, o valor poderá ser negociado de forma mais livre entre senhorio e inquilino.
De recordar que a caução não é uma renda, mas sim um montante entregue como garantia do cumprimento do contrato e que deverá ser devolvido no final, desde que não existam rendas em dívida, danos no imóvel ou outras obrigações por cumprir.
O valor terá de ficar estabelecido no contrato e não poderá ser aumentado unilateralmente. Apesar de deixar de existir um teto legal, o inquilino poderá negociar e decidir se aceita ou não a caução exigida antes de assinar o contrato.
Senhorios podem impedir a primeira renovação
A proposta aprovada pelo Governo também prevê que, nos contratos com renovação automática, o senhorio possa passar a opor-se à primeira renovação, desde que respeite o prazo de comunicação previsto na lei.
Atualmente, nos contratos habitacionais com prazo certo, a oposição do senhorio à primeira renovação só produz efeitos depois de decorridos três anos desde a celebração do contrato, salvo em algumas exceções.
A duração mínima de um ano e máxima de 30 anos mantém-se. O que muda é o momento a partir do qual o senhorio pode impedir a renovação automática.
Novos contratos deixam de ter renda limitada pelo anterior
A reforma antecipa ainda, em três anos, o fim do controlo de rendas aplicável a alguns dos novos contratos.
O regime criado pelo programa Mais Habitação limita a renda inicial quando a casa tenha estado arrendada nos cinco anos anteriores pelo que, nestes casos, o novo valor está condicionado pela última renda praticada e pelos coeficientes de atualização legalmente permitidos.
Com a alteração aprovada pelo Governo, esse limite deverá terminar mais cedo e, nos novos contratos, o valor da renda poderá voltar a ser livremente acordado entre senhorio e inquilino.
A mudança não permite ao senhorio aumentar livremente a renda durante um contrato que já esteja em vigor. Nestes casos, continuam a valer as cláusulas do contrato e, na falta de acordo específico, o coeficiente anual de atualização legal.
Comunicações podem ser feitas por via eletrónica
Senhorios e inquilinos poderão ainda chegar a acordo para que as comunicações relativas ao contrato sejam feitas através de meios eletrónicos.
A utilização de e-mail ou de outro meio digital dependerá do acordo entre as partes, por isso, será importante que o contrato identifique claramente os endereços utilizados e que ambas as partes guardem comprovativos do envio e da receção das comunicações.
Direito de preferência não desaparece
O direito de preferência do inquilino na compra da casa arrendada mantém-se, mas ficará sujeito a novas condições quando o seu exercício possa provocar um prejuízo significativo ao proprietário.
O Governo dá como exemplo a venda de um prédio inteiro. Mesmo quando o inquilino não possa exercer a preferência sobre o imóvel em determinadas situações, o contrato de arrendamento mantém-se após a mudança de proprietário.
Quando entram em vigor as novas regras?
Ainda não existe uma data definitiva, pois as alterações que dependam da Assembleia da República terão de ser discutidas e aprovadas no Parlamento.
Depois da promulgação e publicação dos diplomas, será necessário verificar a respetiva data de entrada em vigor e se existem normas transitórias para os contratos já celebrados. Até que o processo esteja concluído, continuam a aplicar-se as regras atuais.