Na semana passada, foi publicado em Diário da República o decreto-lei que diz respeito ao pacote de medidas de desagravamento fiscal para promover a oferta de habitação. Entre as várias novidades há medidas dirigidas aos senhorios, aos inquilinos e também ao chamado arrendamento acessível.
O objetivo do Governo é aumentar a oferta de casas para arrendar, dando benefícios fiscais a quem coloque imóveis no mercado com rendas dentro de determinados limites. Ao mesmo tempo, aumenta progressivamente a dedução das rendas no IRS dos inquilinos.
Afinal, o que muda, como funciona e a que é preciso ter atenção? Neste artigo encontra as respostas às questões mais importantes.
Taxa de 10% para rendas habitacionais
Uma das principais alterações é a criação de uma taxa de tributação autónoma de 10% para rendimentos prediais resultantes de contratos de arrendamento destinados exclusivamente a habitação, desde que a renda mensal não exceda os limites definidos pelo decreto-lei.
O montante máximo mensal de renda cobrada não pode exceder os 2300 euros, o equivalente a 2,5 vezes o valor do salário mínimo nacional, atualmente nos 920 euros, segundo estabelece o diploma.
A nova taxa é 15% mais baixa do que a aplicada normalmente a este tipo de rendimentos, que é de 25%. Se os senhorios cumprirem a condição da “renda moderada”, a taxa de 10% passa a aplicar-se aos rendimentos prediais provenientes de contratos de arrendamento habitacional auferidos até 31 de dezembro de 2029.
Contudo, o decreto-lei salvaguarda que se aplica a taxa de 10% exceto "quando seja aplicável uma taxa mais favorável". A possibilidade de ser tributado a uma taxa ainda mais baixa que os 10% já estava prevista no Código do IRS, mediante condições que estão principalmente associadas à duração dos contratos.
No artigo 72º do Código do IRS, além de se fixar a taxa de tributação autónoma nos 25% para a generalidade dos rendimentos deste género, são elencadas algumas exceções que podem dar direito a redução da taxa.
Por exemplo, os rendimentos prediais provenientes de contratos de arrendamento para habitação permanente com duração igual ou superior a cinco anos, mas inferior a 10 anos, têm direito a uma redução de 10%. Se os contratos tiverem duração de mais de 10 anos, mas menos de 20 anos, a redução é de 15%, enquanto se a duração for superior a 20 anos, a taxa é reduzida em 20%.
Considerando a nova taxa autónoma de 10%, mediante o cumprimento das regras da renda moderada, o que o decreto-lei prevê é que os senhorios beneficiem da taxa de 10%, mas sem prejuízo de poderem chegar aos 5% se a sua situação o permitir. Isto é, se o senhorio tiver um contrato de arrendamento habitacional com duração de 20 ou mais anos, a taxa autónoma é de 5%.
Além da redução da taxa autónoma de tributação, o diploma prevê, ainda, uma regra nova para os rendimentos prediais obtidos por empresas ou por senhorios com contabilidade organizada no âmbito da categoria B.
Nestes casos, os rendimentos prediais abrangidos são considerados apenas em 50%, desde que sejam provenientes de contratos de arrendamento destinados exclusivamente a habitação e cumpram os limites de renda previstos.
A redução da tributação dos rendimentos prediais dos senhorios produz efeitos desde 1 de janeiro de 2026, aplicando-se às rendas recebidas já este ano.
Dedução das rendas aumenta no IRS para inquilinos
O novo decreto-lei não mexe apenas na tributação aplicada aos senhorios. Também prevê o aumento das deduções das rendas no IRS para os inquilinos em 200 euros.
O que estava previsto no Código do IRS era que as despesas com rendas podiam ser deduzidas, no máximo, até 800 euros no IRS, mas agora a lei dita que o limite de dedução passa para os mil euros até 2027.
"O limite previsto no n.º 10 do artigo 78.º-E do Código do IRS, na redação conferida pelo presente decreto-lei, aplica-se a partir do ano de 2027, inclusive, aplicando-se no ano de 2026 o limite de 900,00€", lê-se no artigo 15º do diploma, referente às normas transitórias.
Na prática, isto significa que, quando os inquilinos entregarem a declaração de IRS em 2027, relativa aos rendimentos de 2026, já poderão deduzir despesas com rendas até ao limite de 900 euros. No ano seguinte, quando entregarem a declaração referente a 2027, o limite da dedução sobe para 1000 euros.
Novo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível
Outra novidade introduzida pelo decreto-lei é a aprovação do Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA).
Este regime vem definir quais são os requisitos a cumprir para que um contrato de arrendamento ou subarrendamento possa ser qualificado como contrato de arrendamento acessível.
Além disso, estabelece o regime fiscal aplicável, as regras para programas municipais de arrendamento acessível e também o enquadramento dos contratos celebrados por entidades públicas.
Para que os contratos possam ser considerados para o RSAA, a renda mensal praticada deve ser igual ou inferior ao limite máximo que venha a ser definido por tipologia de imóvel. No entanto, esses valores ainda não foram revelados porque dependem de uma portaria a redigir pelo Governo.
O decreto-lei prevê que essa portaria seja aprovada no prazo de 30 dias após a publicação do diploma.
Ainda assim, embora ainda existam algumas coisas por regulamentar, o documento já indica que o limite que eventualmente será estabelecido, terá por base 80% da mediana dos valores de renda divulgada pelo INE para o concelho onde se situam os imóveis.
O documento admite ainda que podem também ser consideradas outras características dos imóveis, como eficiência energética e estacionamento privativo, para estes cálculos.
De acordo com o decreto-lei, o novo RSAA só começa a produzir efeitos a partir de 1 de setembro de 2026.
Que contratos entram no RSAA?
O RSAA aplica-se a contratos de arrendamento, arrendamento para subarrendamento habitacional e subarrendamento habitacional de prédios urbanos ou mistos, frações autónomas, partes de prédio ou partes de habitação.
Também se aplica a programas aprovados por municípios ou entidades intermunicipais que tenham como objetivo fomentar a oferta de habitação em regime de arrendamento acessível.
No que diz respeito à tipologia dos contratos, esses tanto podem destinar-se a residência permanente como a residência temporária.
No primeiro caso, os contratos devem ter duração mínima obrigatória de três anos, enquanto no segundo caso o período obrigatório é no mínimo três meses e com possibilidade de renovação desde que se mantenha o caráter temporário.
Contudo, os contratos para residência temporária têm de cumprir determinados critérios como, por exemplo, o arrendatário não pode ter residência fiscal no mesmo concelho em que se localiza o imóvel que está a arrendar.
Além disso, os contratos para residência temporária podem corresponder ao arrendamento da totalidade de uma casa ou a parte dela, mas neste último caso é necessário que essa parte cumpra as seguintes regras:
- Acesso autónomo à entrada principal da habitação, a uma casa de banho completa e à cozinha;
- Quarto com janela/varanda/marquise que dê para o exterior;
Isenção de IRS e IRC no novo regime
Os rendimentos prediais dos contratos que cumpram as condições do RSAA vão ficar isentos de IRS e IRC, mas o benefício não é automático.
Para ficar isento, o senhorio tem de submeter na plataforma do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), até 15 de janeiro do ano seguinte à celebração do contrato, uma cópia do contrato de arrendamento e o comprovativo da sua comunicação no Portal das Finanças.
Depois disso, o IHRU tem até ao final do mês de fevereiro do mesmo ano para comunicar o contrato à Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), ficando, a partir daí, o senhorio isento de IRS e IRC nos rendimentos prediais dos contratos do RSAA.
É ainda importante referir que o não cumprimento das regras do RSAA relativamente a qualquer um dos seus benefícios implica a sua perda a partir do momento em que há incumprimento.
Nesses casos, os senhorios são obrigados a devolver ao Estado a diferença entre o imposto pago e o imposto que deveria ter sido pago, acrescida de juros.