A partir de agora, pode ser mais difícil conseguir crédito à habitação. O Banco de Portugal reduziu de 50% para 45% a taxa de esforço máxima recomendada aos bancos. Mas há também uma alteração favorável para quem tem entre 31 e 35 anos: o prazo máximo do empréstimo aumenta para 40 anos.
As novas regras aplicam-se aos processos em que a avaliação da capacidade financeira do cliente seja feita a partir de 1 de agosto de 2026. Portanto, mesmo que já tenha começado a tratar do crédito antes dessa data, pode ficar abrangido se o banco ainda não tiver concluído a avaliação do seu caso.
Vou explicar-lhe o que muda, como são feitas as contas e, sobretudo, o que pode fazer para aumentar as hipóteses de conseguir o empréstimo de que precisa.
A taxa de esforço baixa de 50% para 45%
Esta é a alteração que pode ter mais impacto na vida das famílias.
Até agora, a recomendação do Banco de Portugal permitia, em regra, que as prestações mensais de todos os créditos chegassem a 50% do rendimento líquido mensal do agregado familiar.
O limite recomendado passa agora para 45%.
Por exemplo, uma família que receba 2.000 euros líquidos por mês passa a ter um limite teórico de 900 euros para pagar todos os empréstimos:
2.000 € × 45% = 900 €
Antes, com o limite de 50%, o valor podia chegar aos 1.000 euros. São menos 100 euros de margem mensal para conseguir a aprovação do crédito.
Veja outros exemplos:
Rendimento líquido mensal | Antigo limite de 50% | Novo limite de 45% | Diferença |
|---|---|---|---|
1.200 € | 600 € | 540 € | menos 60 € |
1.500 € | 750 € | 675 € | menos 75 € |
2.000 € | 1.000 € | 900 € | menos 100 € |
2.500 € | 1.250 € | 1.125 € | menos 125 € |
3.000 € | 1.500 € | 1.350 € | menos 150 € |
Mas atenção: estes valores não correspondem necessariamente à prestação máxima da casa. Dentro deste limite entram também as prestações dos outros empréstimos que já estiver a pagar.
O crédito automóvel também entra nas contas
Imagine um casal que recebe 2.000 euros líquidos por mês e paga uma prestação de 200 euros por um crédito automóvel.
Com o novo limite, as prestações totais não devem ultrapassar 900 euros. Como 200 euros já estão ocupados pelo crédito automóvel, sobram apenas 700 euros para a prestação simulada do crédito à habitação.
Também entram no cálculo os créditos pessoais e os restantes empréstimos que tenham um plano de pagamento definido. Nos contratos com dois titulares, o banco considera as dívidas dos dois mutuários, e não apenas as que estão em nome do titular com maior rendimento.
Esta é uma das razões pelas quais duas famílias com exatamente o mesmo salário podem receber propostas de crédito muito diferentes.
Uma pode não ter qualquer empréstimo. A outra pode estar a pagar o carro, eletrodomésticos e um crédito pessoal. Para o banco, não têm a mesma capacidade financeira.
Os 45% não são calculados apenas com a prestação atual
Há outro detalhe muito importante: o banco não se limita a olhar para a prestação que aparece na primeira simulação.
No cálculo da taxa de esforço, a prestação do novo empréstimo deve refletir uma eventual subida das taxas de juro, sobretudo nos contratos de taxa variável ou mista. O objetivo é verificar se a família continuaria a conseguir pagar o empréstimo num cenário menos favorável.
Isto significa que pode receber uma simulação com uma prestação inicial de 700 euros e, mesmo assim, o banco utilizar um valor superior para calcular a taxa de esforço (+1,5% no spread).
É por isso que não deve fazer apenas a seguinte conta:
Prestação atual ÷ rendimento mensal
Essa conta é útil para perceber o peso imediato da prestação, mas pode não corresponder à taxa de esforço usada pelo banco para aprovar ou recusar o empréstimo.
Quem ultrapassar os 70 anos pode ter mais dificuldades
Se o empréstimo terminar depois de um dos mutuários completar 70 anos, o banco deve considerar uma redução de, pelo menos, 20% no rendimento correspondente ao período do contrato posterior a essa idade. Essa redução é ponderada pelo número de anos do empréstimo que ultrapassa os 70 anos.
A regra não é aplicada da mesma forma quando o mutuário já está reformado no momento em que o banco avalia o crédito. Nos contratos com mais de uma pessoa, quando apenas existe informação sobre o rendimento conjunto, é considerada a idade do mutuário mais velho.
Na prática, esta regra pode limitar o valor concedido a pessoas que pedem crédito mais tarde ou que pretendem alongar muito o prazo para baixar a prestação.
Uma prestação mais baixa não significa automaticamente que o banco vai emprestar mais. Se o prazo empurrar uma parte significativa do empréstimo para depois dos 70 anos, o rendimento considerado nas contas feitas pelo banco pode ser reduzido.
Há uma boa notícia para quem tem entre 31 e 35 anos
Nem todas as alterações tornam o acesso ao crédito mais difícil.
Até agora, existiam três prazos máximos:
- 40 anos para clientes até aos 30 anos;
- 37 anos para clientes entre os 31 e os 35 anos;
- 35 anos para clientes com mais de 35 anos.
Agora, passam a existir apenas dois escalões:
- 40 anos para clientes com idade igual ou inferior a 35 anos;
- 35 anos para clientes com mais de 35 anos.
Assim, quem tem entre 31 e 35 anos passa a poder pedir um empréstimo a 40 anos, em vez dos anteriores 37 anos.
Isto pode baixar a prestação mensal e ajudar a cumprir o novo limite da taxa de esforço. Mas não há almoços grátis: ao aumentar o prazo, paga uma prestação mais baixa todos os meses, mas fica endividado durante mais tempo e, em condições idênticas, paga mais juros no total.
Por isso, não olhe apenas para a prestação. Peça sempre ao banco o valor total que terá pago no fim do contrato e compare a TAEG e o montante total imputado ao consumidor, conhecido pela sigla MTIC.
O prazo de 40 anos pode ser necessário para conseguir comprar a casa, mas não deve ser escolhido automaticamente só porque permite uma prestação mais baixa.
Num casal conta a idade da pessoa mais velha
Este pormenor também pode fazer uma grande diferença.
Num crédito com mais de um titular, o prazo máximo é determinado pela idade do mutuário mais velho.
Por exemplo, se uma pessoa tiver 34 anos e a outra 37 anos, o empréstimo não terá, em regra, um prazo máximo de 40 anos. Como um dos titulares tem mais de 35 anos, o prazo máximo recomendado será de 35 anos.
Não basta, portanto, colocar como primeiro titular a pessoa mais nova. O banco olha para a idade de todos os mutuários.
Os bancos ainda podem abrir exceções
A taxa de esforço de 45% não é uma barreira absolutamente intransponível.
Em cada semestre, até 10% do valor total dos créditos concedidos por cada instituição pode ultrapassar o limite de 45%. O banco terá, contudo, de justificar os elementos adicionais que considerou na avaliação da capacidade financeira do cliente.
Por exemplo, o banco pode ter em conta outros fatores relevantes, como a estabilidade profissional, o património, o nível de poupanças ou garantias adicionais.
Mas não conte com esta exceção.
Não existe qualquer direito a ter uma taxa de esforço superior a 45%. Cada banco decide a quem atribui essa margem e pode utilizar critérios diferentes.
Também é importante perceber o contrário: ter uma taxa de esforço inferior a 45% não obriga o banco a aprovar o crédito. Os limites do Banco de Portugal são valores máximos. As instituições continuam obrigadas a avaliar o risco de cada cliente e podem aplicar critérios mais exigentes.
Continua a precisar de entrada para comprar casa
O Banco de Portugal mantém a recomendação de que os empréstimos para comprar, construir ou fazer obras numa habitação própria e permanente não ultrapassem 90% do valor do imóvel considerado pelo banco.
Para outras finalidades, o limite geral mantém-se nos 80%.
Isto significa que, na generalidade dos casos, continua a precisar de, pelo menos, 10% do valor da casa em capitais próprios.
E não se esqueça de que também terá de pagar os impostos, a escritura, os registos, as comissões e outros custos associados à compra. A entrada não é o único dinheiro que deve ter disponível.
Desaparece, no entanto, a regra especial que permitia aos bancos financiar até 100% a compra de imóveis que lhes pertencessem. Nestes casos, passam a aplicar-se os limites gerais.
A garantia pública para jovens não desaparece
A alteração não significa que acabaram todos os créditos com financiamento a 100%.
Os jovens até aos 35 anos que cumpram as condições da garantia pública do Estado podem continuar a conseguir financiamento entre 85% e 100% do valor da primeira habitação própria e permanente, para contratos celebrados dentro do prazo previsto no regime.
Mas a garantia do Estado não obriga o banco a emprestar o dinheiro.
O banco continua a avaliar os rendimentos, as dívidas, a estabilidade profissional e a taxa de esforço. A garantia pública pode resolver o problema da entrada, mas não resolve a falta de rendimento para pagar a prestação.
Este é um ponto que muitos jovens continuam a confundir.
O Estado garante ao banco uma parte do capital em caso de incumprimento, mas a dívida continua a ser do comprador. Não é o Estado que paga a casa.
O que pode fazer antes de pedir o crédito
Com a taxa de esforço limitada a 45%, preparar o processo antes de ir ao banco torna-se ainda mais importante.
Comece por consultar gratuitamente o mapa de responsabilidades de crédito no Banco de Portugal. Confirme todos os empréstimos que aparecem em seu nome e verifique se os dados estão corretos.
Se tiver um crédito pessoal ou automóvel perto do fim, peça duas simulações: uma mantendo esse empréstimo e outra liquidando-o antecipadamente. Pode descobrir que gastar uma parte das poupanças para eliminar uma prestação permite aumentar de forma relevante a capacidade para comprar casa.
A nova recomendação permite que o banco não considere a prestação de um crédito anterior quando o novo empréstimo servir para o substituir, desde que fique formalmente assumido que o primeiro será liquidado antes da disponibilização do novo crédito e exista prova dessa liquidação.
Deve ainda:
- juntar os últimos recibos de vencimento e declarações de IRS;
- evitar contrair novos créditos antes da escritura;
- manter uma poupança para imprevistos depois de pagar a entrada;
- pedir propostas a vários bancos;
- comparar a TAEG, o MTIC, o spread e os produtos associados;
- confirmar qual foi a prestação usada pelo banco no teste de esforço;
- perguntar em que data foi feita a avaliação da solvabilidade.
Este último ponto é particularmente importante para processos que começaram antes de agosto. A regra aplicável depende da data em que o banco fez a avaliação da solvabilidade, e não apenas da data em que pediu a primeira simulação.
Não deve usar os 45% como objetivo
A taxa de esforço de 45% é um limite máximo recomendado ao banco. Não é uma recomendação para o orçamento da família.
Uma família que gaste 45% do rendimento líquido em prestações fica com apenas 55% para pagar alimentação, eletricidade, água, transportes, seguros, saúde, educação e todas as restantes despesas.
Se receber 2.000 euros e tiver 900 euros em prestações, sobram 1.100 euros para tudo o resto.
Pode conseguir pagar enquanto nada corre mal. O problema surge quando aparece uma despesa de saúde, uma avaria no carro, uma redução de rendimento ou uma nova subida da prestação.
Sempre que for possível, tente manter a taxa de esforço real abaixo dos 30% ou 35%. Pode não conseguir fazê-lo devido aos preços atuais das casas, mas deve pelo menos perceber o risco que está a assumir.
A aprovação do banco significa apenas que, segundo os critérios utilizados, tem capacidade para pagar. Não significa que a prestação seja confortável para a sua família.
Também há novas regras para o crédito ao consumo
A recomendação também abrange novos contratos de crédito ao consumo.
O prazo máximo recomendado é de:
- sete anos para o crédito pessoal;
- dez anos para o crédito automóvel;
- dez anos para créditos pessoais destinados a educação, saúde ou transição energética, desde que essa finalidade seja comprovada.
O objetivo é evitar que pequenos empréstimos sejam prolongados durante demasiados anos apenas para apresentar prestações mensais aparentemente baixas.
Mais uma vez, uma prestação pequena não significa necessariamente que o crédito é barato. Quanto maior for o prazo, maior tende a ser o valor total pago.
Resumo: o que muda no crédito à habitação
As novas regras tornam mais difícil a aprovação de créditos para as famílias que já estavam perto do antigo limite de 50%.
Quem tem empréstimos pessoais ou automóveis, rendimentos baixos ou instáveis e pouca margem no orçamento será provavelmente mais afetado.
Em contrapartida, os clientes entre os 31 e os 35 anos passam a poder alongar o empréstimo até 40 anos, o que pode reduzir a prestação mensal e compensar parcialmente o novo limite.
A melhor estratégia não é tentar descobrir como chegar aos 45%. É reduzir as dívidas existentes, aumentar a entrada, comparar vários bancos e escolher uma casa cuja prestação continue a ser suportável mesmo quando a vida não corre exatamente como estava previsto.
Antes de assinar, faça uma última conta: depois de pagar a prestação, ainda consegue poupar todos os meses?
Se a resposta for não, provavelmente a casa é demasiado cara para o seu rendimento, mesmo que o banco esteja disposto a emprestar-lhe o dinheiro.